În acest context, dezvoltatorii care reușesc să livreze predictibilitate, siguranță juridică și proiecte bine fundamentate urban câștigă teren într-o piață mai prudentă, dar încă activă. Proiectele HORIZON CITY și IVORY RESIDENCE ilustrează două faze ale aceleiași ecuații de dezvoltare în Pipera Nord: pe de o parte, un proiect matur, aproape integral vândut și deja integrat în țesutul urban, iar pe de altă parte, o dezvoltare de anvergură, finanțată privat, gândită pentru următorii ani. Despre strategia din spatele acestor proiecte, colaborarea cu investitorul britanic Ghai Sant Ram și modul în care actualul cadru fiscal și legislativ influențează deciziile de investiție discutăm cu Cătălin Apetri, CEO și Fondator al CGA Home Consulting și Director de Dezvoltare pentru România al investitorului Ghai Sant Ram.
Care este viziunea Horizon City și rolul Ivory Residence în dezvoltarea nordului Capitalei? Și cum s-a cristalizat colaborarea cu investitorul britanic Ghai Sant Ram? Vorbim despre o expertiză cu nuanțe internaționale.
HORIZON CITY și IVORY RESIDENCE sunt două proiecte distincte și foarte diferite unul de altul, dar care, împreună, reușesc să se impună în polul de dezvoltare urbană din nordul Bucureștiului, acolo unde presiunea cererii rămâne ridicată, iar criteriile de selecție pentru o locuință sunt din ce în ce mai stricte.
La nivel macroeconomic, Eurostat ne spune că, la nivelul Uniunii Europene, prețurile locuințelor au crescut în medie cu 5,5% în T3 2025 față de T3 2024, ceea ce indică o tendință regională de creștere a prețurilor. Bucureștiul nu face notă discordantă față de acest trend european, mai ales în cazul proiectelor mari, bine conectate la infrastructură și cu o finanțare solidă, acolo unde cererea este cea mai concentrată.
Fiecare dintre proiectele de care ne ocupăm are un rol important în ecuația și evoluția zonei de nord. IVORY RESIDENCE joacă rolul de proiect matur, care este finalizat și și-a validat deja poziția prin rezultatele de vânzări foarte bune și a contribuit, în decursul anilor, la consolidarea zonei Pipera Nord, printr-un model cu densitate aerisită. Proiectul, desfășurat pe 6 hectare, cu 12 blocuri, se remarcă prin cei peste 18.000 mp de spații verzi, plus facilități precum locuri de joacă, teren multisport și pistă de alergare. În 2025, IVORY RESIDENCE a ajuns la un grad de vânzare de peste 90%, fiind un reper de stabilitate și confort.
De cealaltă parte, HORIZON CITY este pasul următor, adică un proiect de anvergură care se adresează atât investitorilor care caută randamente bune pe termen lung, cât și clienților finali care vor o conexiune bună la infrastructura importantă a orașului. HORIZON CITY este dezvoltat de investitorul britanic Ghai Sant Ram, pe un teren de aproape 23.000 mp, și include 699 de locuințe și 926 de locuri de parcare, cu o investiție privată de 130 de milioane de euro. Totodată, proiectul are peste 9.400 mp de spații verzi, ceea ce reprezintă aproximativ 41% din suprafața terenului. Proiectul se dezvoltă într-un ritm accelerat, livrarea integrală fiind programată până la mijlocul anului 2027.
Colaborarea CGA Home Consulting cu investitorul britanic Ghai Sant Ram s-a cristalizat în timp, pe valori comune și prin rezultate validate. Ghai Sant Ram este un investitor cu experiență de peste două decenii în dezvoltări rezidențiale pe piețele din Marea Britanie și România. În portofoliul său internațional se regăsesc proiectele imobiliare realizate sub brandul Comfort Homes UK.
Viziunea sa investițională are la bază crearea de comunități moderne, funcționale și accesibile, care să îmbine avantajele unei construcții solide cu beneficiile unui stil de viață echilibrat.
În România, Ghai Sant Ram a devenit cunoscut pentru dezvoltarea proiectului IVORY RESIDENCE din Pipera, un proiect care a demonstrat seriozitate și livrare în timp a locuințelor. Încrederea cumpărătorilor și rezultatele obținute cu proiectul IVORY RESIDENCE au dus la lansarea HORIZON CITY, noua dezvoltare rezidențială prin care Ghai Sant Ram își continuă strategia de extindere pe piața rezidențială din România și mizează pe potențialul ridicat al zonei de nord a Bucureștiului. Buna colaborare dintre cele două părți face ca CGA Home Consulting să dețină exclusivitatea vânzărilor pentru proiectul HORIZON CITY.
Recentele modificări legislative, iar aici ne referim la creșterea impozitării, schimbările fiscale și creșterea TVA, au avut un impact asupra deciziilor de investiție. Cum monitorizați aceste riscuri pentru a proteja rentabilitatea proiectelor voastre?
Ultimul an a adus schimbări legislative și fiscale cu impact în piața real estate. Creșterea TVA și legea Nordis au fost factori care au reconfigurat atât momentul deciziei de achiziție a unei locuințe, cât și modul de acțiune al dezvoltatorilor.
Pe zona de risc macro, monitorizarea noastră începe cu evoluția costului de finanțare pentru persoanele care vor o locuință pe credit, deoarece acest fenomen influențează direct cererea solvabilă pentru noile unități locative. De exemplu, creșterea IRCC spre 6,06% de la finalul lui 2025 poate fi văzută ca reper pentru presiunea asupra ratelor debitorilor, iar acest indicator este important în politica de prețuri, în strategia noastră de vânzare și în calendarul de livrare a locuințelor, astfel încât proiectele noastre să rămână accesibile pentru segmentul-țintă.
Modificările fiscale și evoluția dobânzilor au adus creșterea costului total. Au fost însă și câteva fenomene interesante, care au împins o parte din cumpărători să grăbească semnarea contractelor. Înainte de creșterea TVA, unii s-au grăbit să prindă locuințe la prețul fără cota de TVA majorată, iar apoi, după majorarea TVA la 21%, a existat o perioadă cu impact emoțional, care a dus la o stagnare temporară a pieței. Oamenii au analizat, dar decizia de cumpărare nu s-a anulat, ci doar s-a amânat până când cumpărătorii s-au obișnuit cu noul cost. Cine își dorește neapărat o locuință o va cumpăra oricum, iar asta s-a și întâmplat.
În nordul Capitalei, unde sunt situate cele două proiecte, HORIZON CITY și IVORY RESIDENCE, cererea a rămas susținută, atât pentru că aici se află polul de birouri al orașului, cât și pentru că există o infrastructură bună, dorită atât de investitori, cât și de cumpărătorii finali.
Datele ANCPI ne arată că, în 2025, au fost tranzacționate 628.356 de imobile, cu 14.978 mai puține decât în 2024, ceea ce sugerează o piață mai prudentă, dar nu una blocată. În același timp, ANCPI arată că, în decembrie 2025, Bucureștiul și Ilfovul au avut cele mai multe vânzări de imobile la nivel național, 9.244 în București și 4.053 în Ilfov, iar numărul ipotecilor la nivel național, în decembrie 2025, a fost 39.508, ușor peste decembrie 2024, semn că finanțarea și tranzacțiile au continuat, dar cu mai multă selecție și analiză.
Ce am mai observat noi în ultimele luni este că investitorii s-au orientat către produse care pot intra rapid în exploatare și că preferă dezvoltatori care pot demonstra predictibilitate, ceea ce favorizează proiectele noastre.
Dacă privim și spre celelalte modificări fiscale, cum este Legea Nordis, în acest caz piața a devenit mai transparentă și a oferit o siguranță mai mare cumpărătorilor.
Pentru HORIZON CITY, conformarea rapidă cu Legea 207/2025 a redus riscul comercial de întrerupere a vânzărilor și a întărit încrederea cumpărătorilor.
În contextul actual, cu TVA și presiuni fiscale diferite, ce recomandare dați investitorilor? Să cumpere acum sau să aștepte? Care sunt argumentele numerice raportate la randament, cash-flow și perioadă de amortizare?
Nu există un răspuns universal valabil. Decizia de cumpărare depinde de mulți factori, de la prețul de achiziție, la nivelul chiriei care poate fi obținut, la gradul mediu de ocupare al unei locuințe date spre închiriere, până la costul banilor, adică dobânzile pe care trebuie să le plătească cei care cumpără cu credit un apartament. Acestea sunt doar o parte dintre elementele care se iau în calcul într-o decizie de achiziție sau investiție în real estate. Mai mult, factorul emoțional este unul decisiv, iar aici intervin predictibilitatea fiscală și legislativă, evoluția geopolitică și multe alte elemente legate de evoluția pieței muncii sau de evenimentele din fiecare familie.
Dacă analizăm mai puțin profund și luăm în considerare doar două repere, care sunt oficiale și utile pentru context, am putea spune că oferta nouă de locuințe rămâne sub presiune în anumite intervale, iar acest lucru favorizează noile dezvoltări și vânzările de locuințe. INS a raportat scăderi lunare semnificative ale volumului lucrărilor de construcții, de exemplu minus 24,7% în august 2025 față de iulie 2025.
Un al doilea element pe care îl putem lua în calcul este că cererea solvabilă, venită din partea oamenilor care s-au încadrat în condițiile de achiziție, a existat și există constant. Piața nu a fost niciodată blocată, ci a avut doar perioade în care a fost mai prudentă.
Pentru a decide oportunitatea unei investiții, investitorul ar trebui să compare randamentul brut din chirie cu costul finanțării și cu riscurile de piață. Dacă un investitor cumpără mai scump, perioada de amortizare crește; dacă achiziționează la un preț mai bun sau obține chirii mai mari, timpul de amortizare a investiției scade. Fiecare trebuie să își facă propriul calcul, în funcție de ce a cumpărat, unde a cumpărat, cât a costat și cu cât reușește să fructifice investiția prin chirie.
În termeni de recomandare practică, IVORY RESIDENCE este mai potrivit pentru investitorii care vor să minimizeze orice risc și să înceapă să câștige din chirie imediat, deoarece proiectul este finalizat și vândut în proporție de peste 90%. HORIZON CITY este mai potrivit pentru investitorii care urmăresc o combinație între potențial ridicat de apreciere, dar și necesitatea de a aștepta încă un an până când proiectul este complet finalizat și investiția poate fi fructificată.
Punctual, care sunt randamentele estimate în zona Pipera Nord pentru unitățile din Ivory Residence?
Ca reper mai general, putem spune că pentru zona Pipera un preț mediu al chiriilor este de aproximativ 770 de euro pe lună, iar dacă, de exemplu, o unitate ar costa 150.000 de euro și s-ar închiria cu 770 de euro pe lună, atunci venitul anual ar fi de aproximativ 9.200 de euro, iar randamentul ar ajunge în jur de 6% pe an. Acesta este însă doar un exemplu, raportat la media din zonă. Randamentul care poate fi obținut depinde de prețul de achiziție al locuinței, de modul în care aceasta este dotată și de prețul la care cumpărătorul reușește să o închirieze.
IVORY RESIDENCE are multe atuuri care ajută investitorii să obțină un grad mare de ocupare și o marjă de chirie foarte bună, comparativ cu proiectele din zonele mai puțin aerisite. Proiectul are 6 hectare, 12 blocuri dispuse aerisit, peste 18.000 mp de spații verzi și este un magnet permanent pentru chiriași.
Nordul Bucureștiului este una dintre cele mai dinamice piețe rezidențiale din România. Cum se poziționează Horizon City în acest context și ce avantaj competitiv oferă, comparativ cu proiectele vecine?
Nordul are două motoare care țin zona real estate în mișcare și pe o direcție de creștere continuă. Locurile de muncă din polul de business și infrastructura bună sunt atuuri de necontestat. Mai mult, sunt proiecte de infrastructură importante care au fost anunțate pentru perioada următoare. Există planuri publice pentru Pasajul Petricani, estimat la circa 400 de milioane de lei, și demersuri pentru extinderea metroului în zona Pipera–Petricani. În astfel de zone, proiectele care oferă accesibilitate și conectivitate tind să aibă o cerere constantă și chiar în creștere.
HORIZON CITY se poziționează pe segmentul middle-up, într-o zonă cu cerere naturală, dar vine cu diferențiatori importanți. Proiectul are 699 de locuințe și 926 de locuri de parcare, este dezvoltat pe aproape 23.000 mp, cu o investiție privată de 130 de milioane de euro, ceea ce îl plasează în categoria proiectelor mari, capabile să livreze un adevărat ecosistem de viață și nu doar blocuri izolate.
Un avantaj competitiv, mai ales după apariția reglementărilor noi, este conformarea rapidă la Legea 207/2025, inclusiv preapartamentarea și înscrierile în Cartea Funciară, realizate într-un interval de o săptămână de la promulgarea legii Nordis. Într-o piață în care clienții sunt mai atenți la siguranța juridică, acest lucru devine un diferențiator. În plus, HORIZON CITY are un profil tehnic gândit pentru viitor, cu elemente de eficiență energetică, fațadă ventilată, suprafețe vitrate mari și infrastructură pregătită pentru stații de încărcare a mașinilor electrice.
Cum a influențat evoluția chiriilor din nordul Capitalei nivelul cererii pentru locuințe în proiectul Ivory Residence? Observați o diferență între cererea pentru rezidențial clasic și cea pentru investiție?
Cererea pentru IVORY RESIDENCE este influențată direct de tensiunea din piața chiriilor, mai ales în nord, unde cererea de închiriere este alimentată de angajații din zona de business și de familiile care vor să fie cât mai aproape de școlile internaționale. Faptul că în 2025 piața nu a fost blocată, creditarea a rămas activă, iar proiectul IVORY RESIDENCE a ajuns să fie vândut aproape integral arată potențialul mare al investiției din această zonă. Cumpărătorul caută predictibilitate și evită riscurile, iar pentru investiție, produsul finalizat IVORY RESIDENCE a permis închirierea rapidă a unităților cumpărate în scop investițional.
Diferența dintre cererea de rezidențial clasic și cea de investiție se vede, de regulă, în tipologia de locuințe preferate de cumpărători. Familiile aleg suprafețe mai generoase, apropierea de zone verzi și parcuri, iar investitorii aleg locuințe mai mici, optime pentru închirierea către angajații din corporații, și caută să obțină o chirie bună raportată la prețul de achiziție.
IVORY RESIDENCE are argumente puternice pentru ambele categorii, atât prin spațiile verzi mari, cât și prin disponibilitatea unor tipologii de locuințe finalizate, ceea ce permite proiectului să capteze ambele segmente.
După finalizarea Ivory Residence, cum vedeți evoluția infrastructurii locale, transport, servicii, spații verzi? Ce așteptări aveți de la autorități sau parteneri privați pentru a susține această dezvoltare urbană?
După finalizarea oricărui proiect de amploare, valoarea locuințelor de aici începe să fie influențată tot mai mult de infrastructura care se dezvoltă în apropiere, fie că vorbim de transport, mobilitate, servicii sau spații publice. Pentru zona Pipera–Petricani, există anunțuri și planuri publice deja comunicate, inclusiv realizarea Pasajului Petricani, un proiect estimat la aproximativ 400 de milioane de lei, și demersuri pentru extinderea Magistralei M2 spre Pipera–Petricani.
IVORY RESIDENCE, fiind deja finalizat și cu infrastructură internă completă, beneficiază direct de orice îmbunătățire externă, deoarece aceasta se reflectă mai rapid în atractivitatea zonei și în prețurile de tranzacționare și închiriere. Din perspectiva proiectului, așteptarea este stabilitatea cadrului fiscal și investiții publice care să se și realizeze, nu să rămână la nivel de promisiuni.
HORIZON CITY este, în paralel, un proiect care va beneficia de infrastructura existentă și de cea viitoare, pe măsură ce proiectul se livrează pe parcursul anului 2027.
Ne bucurăm, salutăm și recunoaștem că accelerarea acestor investiții publice va aduce beneficii considerabile pentru toți locuitorii zonei de nord și, implicit, pentru toate familiile care locuiesc sau vor locui în proiectele noastre. Așteptarea realistă de la autorități este predictibilitate administrativă și continuitate în proiecte, iar de la partenerii privați este dezvoltarea serviciilor de proximitate, retail, educație și sănătate, care cresc calitatea vieții și reduc nevoia de deplasare.
Datele oficiale de la INS ne arată că autorizațiile de construire pentru clădiri rezidențiale au crescut în 2025 față de 2024, ceea ce semnalează și faptul că presiunea continuă de dezvoltare impune și nevoia unei infrastructuri pe măsură.
Privind la evoluția Horizon City, care a fost cea mai mare surpriză în termeni de răspuns al pieței sau de feedback de la clienți?
O surpriză importantă, în 2025, a fost că piața nu s-a blocat, ci a devenit mai selectivă. Clienții caută proiecte cu risc redus și structură clară, ceea ce oferă HORIZON CITY.
Lansarea proiectului din octombrie 2025 a fost făcută pe dovadă de execuție, respectiv după atingerea cotei 0, tocmai pentru a reduce orice temere a cumpărătorilor. În plus, structura financiară solidă, proiectul fiind finanțat integral privat, aduce un alt plus în decizia de achiziție a unei locuințe aici.
Conformarea rapidă cu Legea 207/2025 a făcut ca HORIZON CITY să repornească vânzările după finalizarea preapartamentării și a înscrierilor în Cartea Funciară, într-un timp record, de doar o săptămână de la promulgarea legii.
Care este, în opinia dumneavoastră, cel mai mare mit despre investițiile imobiliare din România și cum ar trebui citit corect contextul actual?
Probabil cel mai mare mit din imobiliare este acela că „mai bine aștepți pentru că prețurile vor scădea sigur”. În realitate, pentru că oferta nouă este redusă, cererea este mare, iar costul materialelor de construcții și al forței de muncă au fost în creștere constantă, toate acestea au avut ca efect, în piață, prețuri tot mai mari pentru locuințele noi.
La cum arată acum piața și economia României, aceste tendințe vor continua. INS a raportat scăderi lunare mari ale volumului lucrărilor de construcții în 2025, iar astfel de episoade tind să limiteze livrările și să susțină prețurile ridicate. Și chiar dacă autorizațiile de construire au crescut per total în 2025 față de 2024, iar asta înseamnă că dezvoltarea de noi proiecte prinde un anumit elan, acest fenomen temporar nu garantează că oferta dintr-un pol specific, cum este Pipera Nord, va crește suficient de repede pentru a depăși nivelul cererii.
În acest context, proiectul IVORY RESIDENCE bifează profilul unui produs matur și cu potențial de câștig imediat din închiriere, fiind finalizat și cu grad de vânzare aproape integral, ceea ce îl face mai ușor de evaluat investițional. HORIZON CITY, pe de altă parte, se distinge prin finanțarea privată solidă și prin conformarea integrală și rapidă cu Legea 207/2025. În plus, anunțul că livrarea proiectului se face până la mijlocul lui 2027 îl face atractiv pentru investitorii care caută potențial de apreciere și dezvoltarea zonei în care au făcut investiția.
În ansamblu, nordul Bucureștiului rămâne una dintre cele mai dinamice piețe rezidențiale din România, unde oportunitățile coexistă cu prudența impusă de noul context fiscal și legislativ. Proiecte precum HORIZON CITY și IVORY RESIDENCE arată că dezvoltările bine capitalizate, transparente și ancorate în infrastructură pot performa chiar și într-o piață mai selectivă. Pentru investitori, lecția principală pare a fi aceeași: în real estate câștigă cei care își calibrează așteptările, își fac temele și aleg proiecte cu fundații solide, financiar, juridic și urbanistic.
